上海二手房10月成交24563套，300万以内房源占比69%

11月1日，上海楼市上月数据公布。10月上海二手房成交24563套，连续多个月上涨，同比创下多月新高。但与成交数据形成反差的，是不少房东的实际感受。

成交结构与体感差异的来源，在于置换链条尚未形成良性循环。上海二手房成交中，绝大多数为300万元以内的低价房源，既包括市中心老破小，也包括郊区远大新。综合2026年1至9月数据，该类房源占比达到69%。作为上海楼市金字塔的塔基部分，这部分房源是此前限购与首付逐步放松政策的直接承接方。

市场并非只有300万元的上车房源。其上还有300万至500万元的刚需、500万至1000万元的刚改，以及1000万元以上的改善需求。但从300万元向上置换的实际流向看，卖掉300万元房源的群体中，除持币观望者外，进入改善置业的多数仍留在二手房市场，向上一步至500万元的占比降至17%，约为四比一。300万元与500万元之间69比17的比例，成为置换链条的第一道关口。

500万元价位成交被规模抬起之后，转向新房才有了可能与底气。至于500万元向800万元乃至1000万元转化的比例更为稀薄，这一价位段选择更多，但底部足够夯实，房价才会产生真实的上涨体感。

新房端的分流同时存在。现房销售落地细则于“929新政”公布，近一段时间新房集中上市跑量，并可持续至少半年以上，市场上出现多个500万至800万元的新房日光盘。这一过程以同价位二手房成交为代价。同一份需求在新房与二手房之间争夺，前者在3.5代宅的产品理念上先行，立面更新、公区更大、附赠更多，对500万元以上购房者而言，二手房处于次选位置。

上海楼市的K型分化预计还将加剧并进一步多元化，包括市区与郊区分化、新房与二手房分化、新规产品与旧规产品分化。在这一格局下，月度二手房成交数据与房东体感之间的落差仍将延续。

常见问题

上海二手房10月成交了多少套？

10月上海二手房成交24563套，连续多个月上涨，同比也创下多月新高。这是11月1日公布的上海楼市数据。

不过这一成交规模与房东的实际感受并不一致，稿件写到，走到房东中间听到的还是截然不同的冰冷体感。

成交量在涨，为什么房东还是没感觉？

核心原因在于向上的置换链没有形成良性金字塔。上海二手房成交绝大多数是300万以内的低价房源，包括市中心老破小与郊区远大新，综合2026年1到9月的数据，这类房源占比达到69%。

卖掉300万房源的房东，如果进入改善置业，大多只能继续留在二手房市场，向上一步到500万的占比断崖式下跌到17%，差不多是四转一的比例。300万到500万尚且如此，再向上的比例更稀薄，这条置换链的第一目标位就是500万。

500万以上的购房者为什么更愿意买新房？

因为现房销售落地细则在“929新政”中公布，近一段时间新房都在抢上市跑量，还出现了好几个500-800万的新房日光盘。

不过这是以牺牲同价位二手房成交为代价的：同一个需求在新房与二手房之间争夺，新房在3.5代宅风气之先，立面更新、公区更大、附赠更多，对500万以上购房者而言，二手房都是次选。