西安落地“8·28”细则：新出让地块封顶方可预售，现房定金上限5%

凤凰网财经讯 西安市住建局、市自然资源和规划局、市地方金融管理局10月30日联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（市建发〔2026〕166号），以2026年8月28日为节点划断新老政策，从预售管理、现房销售、土地供应等方面系统收紧商品住房销售制度。西安由此成为“8·28”新政落地地方细则的第14座城市。

预售端：封顶前置，资金封闭至交付。 2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。预售资金实行封闭管理，须待项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后方可解除监管；具体监管办法另行印发。在途项目按规划许可节点分流：已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的，沿用原有预售政策；已拿地但未取得规划许可的，原则上执行封顶新规，经区县或开发区研判能确保按期交付、并报市住建部门备案后，2027年底前可按原预售条件申请预售。历史遗留问题项目建立清单台账、经风险评估后，按在途项目规定执行。

现房销售：优先推行，定金5%全额监管。 2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先采用现房销售方式。实行现房销售的项目，房企可在取得施工许可证后与购房人签订定金合同，定金一般不超过总房价款的5%，全部存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取；因房企原因未在约定期限内达到交付条件的，购房人有权解除定金合同并办理退还。5%的上限在已落地城市中处于最宽一档：北京为1%，上海、深圳、苏州为3%，广州、武汉、杭州、成都、合肥等多数城市为5%。

土地端配套以“促周转”为导向。 新出让商品住宅用地自出让合同签订之日起，6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款在一年内缴清；支持带规划方案出让，做实“多测合一”和前期工作，推动“拿地即开工”。从全国已落地城市的横向对比看，西安在预售封顶、资金全额监管等底线条款上与各城口径一致，参数差异集中在过渡期长度与定金比例两个操作层面；5%的定金设定表明，西安在“监管不松”与“缓解房企前端资金压力”之间选择了偏向开发端可周转的平衡点。