8·28楼市新政落地13城 现房定金分三档

据《每日经济新闻》统计，截至10月27日，全国已有至少13个城市就“8·28楼市新政”出台配套细则，包括北京、上海、广州、深圳、苏州、合肥、成都、武汉、天津、杭州、温州、十堰等。10月下旬以来，苏州、合肥、成都三地接连发布商品住房销售制度改革实施细则，地方执行端落地节奏明显加快。

本轮改革的核心规则是：新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的门槛统一提高至单体建筑主体结构封顶，同时优先、有序推行现房销售，并配套预售资金全额全过程监管、土地价款可分期缴纳等缓冲措施。中指研究院政策研究总监陈文静表示，新政落地不足两个月，总体走的是“重点城市先行、梯次铺开”的稳妥路径，各地在封顶预售、资金监管、新老划断等底线条款上口径一致，差异主要体现在新老划断颗粒度、过渡期长短和定金比例等操作参数上。

在“封顶”认定标准上，各地尺度不一。10月24日发布细则的苏州要求最严：除楼栋顶板、楼顶构筑物及配套设施全部完成混凝土浇筑外，还须建设、勘察、设计、施工、监理五方单位出具签字盖章的验收记录，经属地住建部门现场核查确认工程形象进度后方可办理预售许可证。10月25日出细则的合肥以工程实际进度为依据，明确主体承重结构施工至设计屋面标高、完成顶层浇筑即可申请。成都的标准更简洁，仅要求单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。北京、武汉、深圳也出台了细化认定规则，其余多数城市未追加额外要件。

现房销售定金上限分为三档。北京最严，定金不得超过总房价款的1%；上海、深圳、苏州三地对齐，上限为3%；广州、武汉、天津、杭州、成都、合肥、温州、十堰等城市执行5%的上限。针对政策节点前的存量项目，多数城市明确，今年8月28日前已拿地但未取得建设工程规划许可证的项目，在满足风险评估、资金监管等条件后可延至2027年底按原预售规则执行；武汉、杭州规定存量盘活类历史遗留项目经风险评估备案后过渡期可延至2028年底；合肥对8月28日前已取得土地使用权的历史遗留盘活项目未设明确截止期限，经评估确认能按时建成交付的，可按原有预售条件申请。

资金监管同步收紧，“全额入监、全程管控、交付解控”成为13城普遍执行的规定，预售资金主办银行制为主流配置。宁波要求首付款和按揭贷款全部进入监管账户，直至项目完成竣工备案、水电气等配套全部达标方可解除监管。苏州规定按揭贷款须待项目竣工备案后发放，预售资金监管须在完成现房销售备案后经批准才能解除并注销账户。成都要求完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后方可解除监管，并保留适当资金用于后续交付和首次登记；合肥同样明确竣工验收、水电气等配套具备交付条件后方可解除。

为对冲回款周期拉长，各地对新发布出让公告的商品住宅用地普遍允许土地价款分期缴纳。北京允许余款两年内缴清；上海、广州、深圳、天津执行“1+1”规则，默认一年缴清，符合条件可按程序申请延长一年；宁波、十堰、苏州、合肥、成都等城市均允许最长两年内分期缴纳，分期部分不计利息。中指研究院企业研究总监刘水表示，预售节点后移至封顶，对企业自有资金要求显著抬升，央企国企资金充足、能适应长期沉淀，中小房企和净负债率高的民企自有资金厚度不够，将直接丧失独立拿地能力，要么合作开发，要么退出拿地。

土地市场呈现冷热分化。上海细则落地后的2026年第十批次土拍中，杨浦区江湾历史文化风貌区地块经历109轮竞价，溢价率21.46%；闵行区古美北社区地块竞价177轮，溢价率24.44%。广州细则落地后，黄埔科学城一宗地块经71轮竞价成交，溢价率26.6%。郑州中原区二砂片区两宗地块均溢价成交，四川邦泰以20.76%的溢价率拿下24号地块，为其近一个月内在同片区的第二次加仓。刘水认为，核心地块热度延续，一方面源于土地款分期缴纳、待拍地块多为中小体量，降低了参拍资金门槛；另一方面核心片区配套成熟、住宅供应稀缺，去化确定性更高。