上海商品住房销售新政施行：预售须主体封顶，现房定金上限3%

凤凰网财经讯 上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自2026年9月28日起施行。《实施意见》从加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面出台政策措施。

预售门槛大幅提高。 2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，项目预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除资金监管。针对在途项目，上海实行分类施策：已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可证的，按原有政策执行；已取得土地使用权但未取得规划许可证的，原则上按新项目执行，各区政府确保能够按时建成交付的，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

现房销售有序推进。 2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售。实行现房销售的项目，房企在取得房屋首次登记后向项目所在区房屋管理部门申请备案，并在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房企违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房企依法返还定金，承担违约责任。相较北京此前设定的1%定金上限，上海适度放宽至3%。

主办银行制度同步推行。 2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；银团贷款的牵头银行为主办银行。房企须在主办银行开立资金账户，项目存续期间开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部纳入该账户管理。

信贷与土地供应配套调整。 2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户。土地价款方面，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至一年内缴清，按规定程序决策后可再延长一年，分期付款不计利息。

此外，《实施意见》还提出实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，京沪两地政策核心表述与国家层面保持高度统一，仅在现售定金比例等实操细则上存在小幅差异化调整，一线城市已率先落地国家房地产销售制度改革的地方实施细则。